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开发商在建工程停工,购房者如何维权?/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 00:28:29  浏览:9177   来源:法律资料网
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陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目

——开发商在建工程停工,购房者如何维权?

据部分嘉友梅里香舍业主反映: 嘉友梅里香舍停工了!起因在于开发商长期拖欠工程款,导致施工方无法支付工人工资及材料款,在消极怠工3个月后,施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期,明年按期交房希望渺茫,嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利?
2008年10月18日下午2点,江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目,现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中,开发商的主要义务在于给付结果(即开发商交付合格的商品房),而非给付行为(即开发商建造商品房的过程)。因此,无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形,只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务,即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么,这是否意味着,在交房前开发商无论存在任何行为,购房者均无法主张权利呢?答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同。对于这种违约情形,我们称之为“预期违约”。不过,对于预期违约,最大的障碍在于举证。
实际上,开发商在建工程停工只是一种表象,问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务,即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定,开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间,如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务,在法律上恐怕很难获得支持。
此外,购房者担心的是,万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼,他们已付的购房款能否得到返还?关于这个问题,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)有明确规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人,建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说,购房者的房款返还请求权是第一顺位的,可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还,则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度,但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下,购房者如何选择可以信赖的开发商,开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌,均是不可小觑的课题。

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关于规范小额担保贷款微利项目贴息比例的通知

财政部 人力资源社会保障部 中国人民银行


关于规范小额担保贷款微利项目贴息比例的通知

财金〔2009〕41号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、人力资源社会保障(人事、劳动保障)厅(局),财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处,中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、大连、青岛、宁波、厦门、深圳中心支行,各国有商业银行、股份制商业银行、中国邮政储蓄银行:

  受国际金融危机影响,当前我国就业形势十分严峻,就业压力明显增加。为积极做好推动创业促就业工作,缓解当前就业压力,根据《中国人民银行财政部人力资源和社会保障部关于进一步改进小额担保贷款管理积极推动创业促就业的通知》(银发〔2008〕238号),现就下岗失业人员小额担保贷款(以下简称小额担保贷款)微利项目贴息比例有关事项通知如下:

  一、从2009年1月1日起,小额担保贷款经办金融机构对符合小额担保贷款借款人条件的个人新发放的微利项目小额担保贷款,由中央财政据实全额贴息(不含东部七省市),展期不贴息。本通知发布之日以前已经发放、尚未还清的贷款,已结息部分不做追溯调整。

  二、各级财政部门要认真执行小额担保贷款相关政策规定,严格按照《财政部中国人民银行人力资源社会保障部关于印发〈小额担保贷款财政贴息资金管理办法〉的通知》(财金〔2008〕100号)审核拨付贴息资金,保证贴息资金的及时到位和专款专用,确保小额担保贷款政策落到实处。


                 财政部 人力资源社会保障部 中国人民银行

                      二○○九年五月二十日


中华人民共和国政府和波兰共和国政府关于植物检疫的协定

中国政府 波兰共和国政府


中华人民共和国政府和波兰共和国政府关于植物检疫的协定


(签订日期1994年9月22日 生效日期1995年4月6日)
  中华人民共和国政府和波兰共和国政府(以下简称“缔约双方”)为了有效防止检疫性病、虫、杂草(以下简称检疫性有害生物)的传入,有利于促进贸易以及植物和植物产品的交流,加强两国植物检疫等方面的合作,达成协议如下:

  第一条 缔约双方同意:
  (一)采取一切必要措施,防止检疫性有害生物通过植物和植物产品贸易或其他任何方式,从缔约一方领土传入另一方的领土,以符合另一方的植物检疫要求。
  (二)相互将其领土上的检疫性有害生物及新发生的有害生物的分布及防治情况以书面形式通知对方。
  (三)交换正在执行的有关植物检疫的法规和其他有关规定,包括国家公布的检疫性有害生物名单,缔约双方须在本协定生效后六十天内交换此名单。
  (四)通过专家互访交流植物检疫领域中取得的成果和交换有关科学研究方面的资料。
  (五)必要时,可在植物检疫领域内,相互提供科学和技术帮助。
  (六)双方及时交换在执行本协定过程中发现的问题。

  第二条 进出口植物和植物产品,须经缔约双方各自建立的检疫部门实施检疫。

  第三条 缔约双方同意,一方输往另一方的植物或植物产品,必须附有官方的植物检疫证书,植物检疫证书必须用英文写成,证明植物或植物产品不带有检疫性有害生物,符合缔约另一方植物检疫要求。但不排除缔约另一方有权对其实施检疫和采取必要的植物检疫措施。
  输出的植物和植物产品不得带有土壤。
  本协定适用于一切贸易和非贸易性的植物和植物产品。

  第四条 任何一方的入境人员以任何形式携带的植物或植物产品进入另一方领土,须主动向入境国口岸植物检疫机关申请检疫。
  双方外交使团赠送、交流或自用的植物和植物产品应按缔约双方各自的规定办理检疫手续。

  第五条 出口货物的包装材料可考虑使用无检疫性有害生物的材料,避免使用可能传带检疫性有害生物的稻草、叶子、树皮或农林产品的其他部分作包装,如使用稻草等材料作包装,应符合缔约另一方的检疫要求。
  装载植物或植物产品的运输工具必须清洁干净,必要时要进行熏蒸消毒处理,并由输出国官方植物检疫部门出具相应的检疫证书和熏蒸证书。

  第六条 缔约双方将采取一切必要措施,防止从第三国将检疫性有害生物传入各自的领土。过境的植物或植物产品,必须附有植物检疫证书,符合进口一方的植物检疫规定。

  第七条 协调本协定的主管部门:
  中方为中华人民共和国农业部动植物检疫局
  波方为波兰共和国农业和食品经济部植物检疫局
  为解决本协定执行中的实际问题,交流两国植物检疫方面的工作经验和科研成果,经缔约双方主管部门协商后,可派专家互访和召开会议。会议的时间、地点及费用由双方商议后决定。

  第八条 根据本协定进行的各项活动应符合缔约双方的植物检疫法律和规章。
  本协定不影响缔约各方与其他国家签订的双边或多边有关植物检疫协议的权利和义务。

  第九条 本协定自缔约双方完成各自的法律程序并相互书面照会之日起第三十天生效,有效期为五年。如果缔约任何一方在本协定期满前六个月未以书面通知另一方要求终止本协定,则本协定自动延长五年,并依此法顺延。
  本协定于一九九四年九月二十二日在北京签订,一式两份,每份都用中文和波兰文写成,两种文本同等作准。
  注:缔约双方相互通知已完成各自法律程序,本协定于一九九五年四月六日起生效。

  中华人民共和国政府       波兰共和国政府
    代   表          代   表
     刘 江          安杰伊·希米坦科
    (签字)           (签字)

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