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离婚,房地产如何分割/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 22:22:47  浏览:8847   来源:法律资料网
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离婚,房地产如何分割

奚正辉


  《婚姻法》2001年4月28日修改后,婚前购买的房地产归购买方所有,婚后购买的房地产归夫妻双方所有,原来结婚满8年变为夫妻双方共有的规定已经取消。现实生活很复杂,根据婚姻法的原则规定,离婚当事人往往不知道如何分割房地产。其实法律没有明确规定,法官的自由裁量权就会大一点,但是需要遵守公平合理的原则来分割房地产。笔者根据多年的办案经历,把经常遇到的问题归纳总结,望能给当事人一点启发。

  一、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:该房屋仍为其个人财产,贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产、剩余未归还的债务为个人债务,对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

  二、夫妻双方婚前都出资并贷款购买房屋,登记在一方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务为其个人债务,但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。若双方均认可所购房屋为共同所有的除外。

  三、夫妻一方婚前以个人财产出资并贷款购买房屋,登记在双方名下,婚后夫妻共同清偿贷款,在离婚诉讼中如何处理?

  答:房屋原来是按份共有,婚后转化为共同共有,原则上各半分割。但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊、且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例对房产进行分割,而不宜拘泥于各半分割。

  四、夫妻一方以个人财产购买了房地产,婚姻关系存续期间增值部分,如何让分割?

  答:当事人以个人财产购买了房产,在婚姻关系存续期间,因市场行情变化抛售后产生的增值部分,由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化,性质上仍为个人所有之财产,抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所导致,仍应依原物所有权归属为个人所有。
  但是,从最高人民法院的《婚姻法司法解释(三)》的草案来看,最高院从维护社会的和谐稳定的角度,认为婚前房产婚后增值部分,法院在离婚财产分割时,应酌情予以考虑合理分割。

  五、父母为子女结婚所给付的购房出资是否均构成对子女的赠与?
 
  答:若当事人有证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的,则不能适用该条规定。当然,该证据应当是在当事人离婚诉讼前形成的,离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明,尚不足以排除赠与的推定。

  六、当事人婚后,父母为双方购房出资,产证登记在夫妻一方名下的,是否可认定父母的购房出资是明确表示为向夫妻一方的赠与?

  答:父母出资购买房屋,产证登记在出资者自己子女名下的,从社会常理出发,可认定为是明确向自己子女一方的赠与,该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的,除非当事人能提供父母出资当时的书面约定或声明,证明出资者明确表示向一方赠与的,一般以认定为向双方赠与为妥,该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

  七、离婚诉讼中,婚前由夫妻一方承租或由父母承租,婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房,其公房使用权本身蕴涵的价值如何归属和处理?

  答:1、一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得,婚后以共同财产购买为产权的,由于在婚姻关系存续期间内无法体现出原公房使用权的交换价值,则在离婚分割该产权房时可不考虑原公房使用权的交换价值单独归属问题;2、一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的,婚后又以共同财产购买为产权,在离婚分割该产权房时,应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有,产权房的剩余部分价值按共同财产分割;3、对于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同财产购买为产权的公房,原公房使用权的交换价值可参照司法解释(二)第二十二条的规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。

  八、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,如何处理?

  答:人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

  九、如何确定购房时间在婚前还是婚后?

  答:上海高院不直接考虑产权证的取得时间的影响因素,而以签订购房合同取得“期待权”的时间及付款情况为考量因素。购房合同签订在婚前,且在婚前支付首付款的,即使在婚后继续还贷,在离婚时该房产仍应认定为婚前个人财产为宜。但江苏高院是以产权证取得的时间为节点,详见《江苏高院民一庭“婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会综述》。

  十、离婚时,涉及到房地产其他共有人(包括父母、子女与第三人),如何处理?

  答:对家庭共有房屋的分割问题可告知当事人另案起诉,或者中止离婚诉讼,不应将其他家庭成员追加为离婚诉讼的共同诉讼人。涉及第三人也同样如此。离婚后再起诉,案由可能是离婚后财产纠纷、分家析产纠纷、共同共有纠纷,视具体案件确定。
  根据物权法的规定,房地产以登记为准,涉及家庭成员的,应该是共同共有,应该视为家庭共同财产析产分割。涉及第三人,根据约定按份共有,未约定按出资比例确认。

  十一、双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,如何处理?
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农业部关于印发《农业部关于畜牧兽医行政执法六条禁令》的通知

农业部


农业部关于印发《农业部关于畜牧兽医行政执法六条禁令》的通知

  各省、自治区、直辖市畜牧兽医(农牧、农业)厅(局、委、办),新疆生产建设兵团畜牧兽医局:

  近年来,各级畜牧兽医主管部门和动物卫生监督机构不断加强畜牧兽医行政执法工作,推进依法行政,广大畜牧兽医执法人员认真履行监管职责,严格执法,为“两个千方百计,两个努力确保”目标任务的顺利完成提供了重要保障。但是,目前一些地方还存在个别畜牧兽医行政执法人员违反有关行业管理规定、不依法履职、不作为甚至乱作为的现象,造成了不良的社会影响。为严明纪律,树立畜牧兽医行政执法队伍良好形象,保证动物防疫和畜禽产品质量安全各项监管职责落实到位,结合畜牧兽医行政执法的特点,我部制定了《农业部关于畜牧兽医行政执法六条禁令》(以下简称《禁令》),现印发给你们,并提出如下工作要求,请认真贯彻执行。

  一、加强组织领导。各级畜牧兽医主管部门和动物卫生监督机构要充分认识当前畜牧兽医行政执法存在问题的严重危害和实施《禁令》的重要意义,认真梳理、明确各级畜牧兽医主管部门和动物卫生监督机构的法定职责和监管任务,将《禁令》要求与职能职责的履行和工作考核紧密结合,切实落到实处,务求取得明显成效,并将其作为一项长期任务,坚持常抓不懈。

  二、强化贯彻落实。各级畜牧兽医主管部门和动物卫生监督机构要制定具体实施方案,开展自查整顿,对畜牧兽医行政执法队伍中的违法违纪行为,要从严治理,做到发现一起,严肃查处一起,决不姑息。有关案件的查处情况要及时向上级畜牧兽医主管部门和动物卫生监督机构报告。

  三、推进综合执法。各级畜牧兽医主管部门要按照《农业部关于全面加强农业执法扎实推进综合执法的意见》(农政发〔2008〕2号)和《农业部办公厅关于扎实推进基层畜牧兽医综合执法的意见》(农办牧〔2010〕4号)的要求,扎实推进基层畜牧兽医综合执法,健全充实执法队伍、创新监管工作机制、完善财政保障,要从根本上解决制约畜牧兽医行政执法工作开展的根本问题,做到权责一致。

  四、接受社会监督。各级畜牧兽医主管部门和动物卫生监督机构要充分利用政务网站、媒体、公示栏等宣传手段,设立并公布举报电话,接受社会对畜牧兽医行政执法人员的监督。有关案件的查处情况要及时向社会公布,自觉接受社会监督。

  农业部举报电话:畜牧业司010-59192848,兽医局010-59193344。

  特此通知。

  附件:农业部关于畜牧兽医行政执法六条禁令

  二○一一年十二月三十一日

农业部关于畜牧兽医行政执法六条禁令

  一、严禁只收费不检疫;

  二、严禁不检疫就出证;

  三、严禁重复检疫收费;

  四、严禁倒卖动物卫生证章标志;

  五、严禁不按规定实施饲料兽药质量监测;

  六、严禁发现违法行为不查处。

  违反上述禁令者,将视情节轻重,按现行干部管理权限,分别给予记过、记大过、降职、撤职、开除等处分。构成犯罪的,移交司法机关追究刑事责任。

  本禁令自二○一二年一月一日起施行。


青岛市实施《中华人民共和国防洪法》若干规定

山东省青岛市人民政府


青岛市实施《中华人民共和国防洪法》若干规定
青岛市人民政府
青岛市人民政府令第119号


(2001年1月18日经市人民政府第2次常务会议审议通过)


第一条 为实施《中华人民共和国防洪法》,做好本市的防洪工作,制定本规定。
第二条 任何单位和个人都有保护防洪工程设施和依法参加防汛抗洪的义务。
第三条 市和各县级市(区)水行政主管部门在本级人民政府领导下,负责辖区内防洪(包括防台风暴潮,下同)的组织、协调、监督、指导等日常工作。
市建设行政主管部门和其他有关部门在本级人民政府的领导下,按照各自的职责,负责有关防洪工作。
第四条 青岛市城市防洪规划,由市人民政府组织市水行政主管部门、市建设行政主管部门及其他有关部门依据流域防洪规划、省人民政府区域防洪规划编制,报市人民政府批准后,纳入青岛市城市总体规划并报省水行政主管部门备案。
本市区域防洪规划、县级市(区)界河、跨县级市(区)河道的流域防洪规划由市水行政主管部门会同有关部门和县级市(区)编制,报市人民政府批准;其他河道的流域防洪规划及各县级市(区)的区域防洪规划由县级市(区)水行政主管部门会同有关部门编制,报同级人民政府批准,并报市水行政主管部门备案。
修改防洪规划,应当报经原审批机关批准。
第五条 编制沿河城镇规划时,应当征求县级水行政主管部门的意见。
第六条 大沽河及市区界河的入海河口、河口滩涂的整治规划,由市水行政主管部门根据防洪规划制定;其他入海河口、河口滩涂的整治规划,由所在县级市(区)水行政主管部门根据防洪规划制定。
河口、河口滩涂的管理范围由水行政主管部门会同土地管理等部门划定。
第七条 县级市(区)界河、跨县级市(区)河道的规划治导线,由市水行政主管部门拟定,报市人民政府批准;其他河道的规划治导线由各县级市(区)水行政主管部门拟定,报本级人民政府批准,并报市水行政主管部门备案。
整治河道和修建控制引导河水流向、保护堤岸等工程,应当按照规划治导线实施,不得任意改变河水流向。
第八条 开发利用河道、滩涂(包括岸线、水面等);必须符合本地区的防洪规划;涉及入海河口的,还应当符合河口整治规划,并经有管辖权的水行政主管部门或市建设行政主管部门核准。
第九条 防洪工程设施规划建设应当符合国家规定的防洪标准,其中,市南、市北、四方、李沧四区和高科技工业园、青岛经济技术开发区的防洪工程设施应当达到不低于100年一遇防洪标准;其他县级市(区)防洪工程设施应当达到20至50年一遇防洪标准。
防洪工程设施的勘察、设计、施工、监理,应当按照有关规定和技术规范进行,并实行工程建设招、投标制度。未经批准,不得分包、转包建设项目。
防洪工程设施规划设计所依据的基本水文资料应当按规定经水文部门审定。
第十条 防治洪水应当与河道、水库上游的水土保持相结合,把水土保持纳入防洪体系,根据水土保持规划,治理水土流失,扩大流域植被,涵养水源,提高防洪工程的防洪能力。
第十一条 禁止在崩塌滑坡危险区和泥石流易发区内取土、挖沙、采石、采伐林木、放牧。上述区域的具体范围,由市或区(市)人民政府划定、公告并设立永久性标志。
第十二条 禁止在防风暴潮工程保护范围内进行爆破、打井 采石、取土及其他可能危及工程安全的活动。防风暴潮工程保护范围由水行政主管部门会同建设、土地、规划等管理部门组织划定,报同级人民政府批准。
第十三条 跨河、穿河、穿堤、临河和在蓄洪区内、防风暴潮岸线建设各类工程设施,必须符合有关防洪规划、防洪标准和岸线规划的要求,其可行性研究报告按照国家规定的基本建设程序报批前,须按规定经水行政主管部门审查同意。建设项目批准后,建设单位须将施工安排报送水行政主管部门,经审核后方可办理开工手续。
第十四条 前条所列工程设施施工期间,水行政主管部门有权依法进行监督检查。建设单位应当如实介绍情况并提供有关技术资料。工程设施竣工,应当有水行政主管部门参与验收。
第十五条 在河道管理范围内妨碍行洪的建筑物及构筑物依据防洪规划(治理规划)应当清理的,建设单位必须按水行政主管部门的要求拆除或改造。
第十六条 新建防洪工程设施需要确定管理人员的编制及运行管理费用的,建设单位应当在项目立项时予以明确。
防洪工程设施竣工验收前,应当按照国家规定划定管理和保护范围。工程验收后,应当按规定将有关证件、资料移交工程管理单位。
现有防洪工程设施尚未明确工程管理和保护范围的,由水行政主管部门会同土地管理等部门划定范围,报同级人民政府批准。
第十七条 小城镇建设各类排水工程设施应当符合防洪的要求,排水工程设施的规划、设计方案应当经水行政主管部门审查同意,并由取得相应工程施工资质的单位施工。
第十八条 对占用防洪除涝设施或者造成防洪除涝设施报废或部分功能丧失的,实行有偿占用与等量等效替代补偿相结合的制度。
第十九条 与防洪有关的水利工程设施,其管理者必须保持工程原设计的防洪、排水等基本功能,承担相应的防洪责任,服从防汛的统一管理和调度。
第二十条 防汛抗洪工作实行各级人民政府行政首长负责制,统一指挥,分级分部门负责。
市及各县级市(区)人民政府设立的防汛指挥机构,在上级防汛指挥机构和本级人民政府的领导下,指挥本辖区的防汛抗洪工作,其办事机构设在本级水行政主管部门,具体负责防汛指挥机构的日常工作;市城市防汛指挥机构在市人民政府防汛指挥机构的统一指挥下负责组织指挥本市城区防汛抗洪工作。
第二十一条 本市汛期为6月1日至9月30日;特殊情况下,市人民政府防汛指挥机构根据汛情及气候异常变化,可以宣布提前或延长汛期时间。
河流、水库的水情接近设计洪水位或发生台风暴潮或防洪工程设施发生重大险情时,由市人民政府防汛指挥机构宣布进入紧急防汛期。
第二十二条 在汛期,对防汛抢险服务的专用车辆按规定发给车辆特许通行证。为防汛抢险服务的交通工具在通过本市所属的公路、渡口、桥梁、隧道时,应当免费优先放行。
第二十三条 在汛期,气象、水文、海洋等部门应当按照各自的职责,及时向防汛指挥机构提供天气、水文有关信息和风暴潮预报。有关单位应当在通讯、交通、运输、电力、物资供应等方面优先为防汛抗洪服务。通信、新闻单位应当根据防汛指挥机构的要求提供防汛信息服务。汛情只能由防汛指挥机构统一提供、发布,禁止其他单位和个人擅自提供、发布汛情。
第二十四条 在紧急防汛期,防汛指挥机构为抢险需要,有权在其管辖范围内调用所需物资、设备、交通运输工具和人力;必要时,经有权的防汛指挥机构决定,有关部门可以依法实施交通管制等紧急措施。河道、水库水位或流量达到规定的分洪标准时,由防汛指挥机构下达启用蓄滞洪区的指令。防汛抗洪指挥机构下达的有关分洪、泄洪、滞洪、抢险的指令,有关单位和个人必须执行。
第二十五条 防汛抗洪的其他有关工作按照《青岛市防汛抗洪工作预案》、《青岛市防台风暴潮工作预案》的规定执行。
第二十六条 各级人民政府应当保证实施防洪规划和年度计划所需资金,提高防洪投入的总体水平。
按照有关规定收取的水利建设基金、河道工程修建维护管理费、城市维护建设税等,依法应当用于防洪工程设施建设的,必须按规定的用途使用。
第二十七条 受风暴潮威胁的企业、事业单位应当自筹资金,兴建必要的防洪自保工程。
第二十八条 违反本规定依照《中华人民共和国防洪法》及有关法规应当处罚的,由有关主管机关依法处罚。
第二十九条 纳入青岛市市区城市市政工程设施管理的防洪工程的建设和管理,按有关规定执行。
第三十条 本规定具体执行中的问题,由青岛市水行政主管部门负责解释。
第三十一条 本规定自发布之日起施行。


2001年2月19日

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