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硅酸盐建筑制品蒸压釜安全生产规程

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 00:13:57  浏览:8166   来源:法律资料网
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硅酸盐建筑制品蒸压釜安全生产规程

国家建材局


硅酸盐建筑制品蒸压釜安全生产规程

(一九八九年十一月十七日国家建筑材料工业局发布)

第一章 总则
第一条 为了加强对蒸压釜的安全管理,以保证其安全经济运行,保护国家财产和人民生产财产的安全,根据劳动部发布的《压力容器安全监察规程》特制定本规程。
第二条 本规程适用于建筑材料工业各种蒸制硅酸盐建筑制品的蒸压釜。
第三条 蒸压釜的安装、使用、检验修理等必须遵守《压力容器安全监察规程》的规定并满足本规程要求。
第四条 各级建材工业主管部门对本行业蒸压釜使用单位进行监督和管理,贯彻执行本规程。

第二章 安装
第五条 凡未经劳动部门审查批准并取得《压力容器制造许可证》的单位制造的蒸压釜、未经审查批准的设计图纸制造的蒸压釜和设计制造中没有设置:安全阀、压力表、温度计、釜盖开启关闭的安全联锁装置、阻汽排水装置、冷凝水液位计等有效的安全附件的蒸压釜均不准安装。
第六条 产品合格证、质量证明书、主要受压元件强度计算书及蒸压釜竣工图等技术资料不齐全的蒸压釜不准安装。
第七条 安装蒸压釜的施工单位,必须经省级锅炉压力容器安全监察部门审查批准。
第八条 在蒸压釜安装前,使用单位应会同安装施工单位对随机技术文件和零部件进行清点和验收,如有损坏或变形,必须经修复后才能进行安装。
第九条 安装工作必须按照设计图纸和安装使用说明书等有关技术要求和规定进行。
第十条 在安装现场拼接的蒸压釜,必须由持有劳动部门颁发的安装许可证的单位承担,拼接组装工作尽量由蒸压釜的制造厂承担为宜。
第十一条 现场拼接的釜体环向焊缝在水压试验前进行100%超声波或射线探伤检验,水压试验后对焊缝再做不少于20%的表面探伤。
第十二条 蒸压釜的水压试验要求和方法,按设计图纸有关技术要求和《压力容器安全监察规程》的有关规定执行。
第十三条 禁止在蒸压釜受压元件上焊接临时吊环和拉筋板等。
第十四条 蒸压釜保温层的安装必须在水压试验和安装合格后按照图纸的要求进行。
第十五条 安装施工单位在施工时不得擅自对原设计进行修改或变更。如确实需要修改或变更时,必须在征得原设计单位同意并取得证明文件后进行,并将修改或变更的部位作详细记录并存入技术档案。
第十六条 蒸压釜安装完毕后,安装单位应会同使用单位并邀请当地劳动部分参加,对蒸压釜进行全面验收。
第十七条 蒸压釜的水压试验要求和方法,按设计图纸有关技术要求和《压力容器安全监察规程》的有关规定执行。
第十八条 安装工作全部竣工后,施工单位应将竣工图、技术资料及安装质量证明书等移交给使用单位,使用单位应组织有关单位并邀请上级主管和当地劳动部门对安装质量进行验收;上级主管部门和当地劳动部门确认合格后方可投入使用。

第三章 使用与管理
第十九条 蒸压釜使用单位的厂长或总工程师,必须对蒸压釜的安全技术管理负责,并指定专职的安全技术人员负责蒸压釜的安全技术管理工作。
第二十条 使用蒸压釜的单位,应根据生产工艺要求和蒸压釜的技术性能,制定蒸压釜安全操作规程,并严格执行。
第二十一条 蒸压釜操作规程的基本内容:
(一)操作方法,开关釜盖的操作程序和安全注意事项。
(二)抽真空、升压、恒压和孤压程序等。
(三)运行中应重点检查的项目和部位以及运行中可能出现的异常现象和防止处置措施,以及报告办法和程序。
(四)运行中冷凝水排放和停釜时对釜内料渣清理的要求。
(五)蒸压釜停用时的封存和保养办法。
第二十二条 使用蒸压釜的单位,必须对蒸压釜的管理人员和操作维修人员进行培训和考核工作,操作工必须经考试合格发证后,才能独立操作。
第二十三条 蒸压釜运行时,操作人员应认真执行有关蒸压釜安全运行的规章制度,做好运行值班记录和交接班记录,严格遵守劳动纪律,不得擅离职守,不得做与本岗位无关的事。
第二十四条 使用蒸压釜的单位,不得采用超过原设计允许的工艺条件。严禁超温超压运行。
第二十五条 蒸压釜有严重缺陷,难以保证安全运行时,操作人员应及时向单位负责人报告,单位负责应及时妥善处理,否则,操作人员或负责安全的技术人员有权越级上报。
第二十六条 蒸压釜发生下列异常现象之一时,操作人员有权立即采取紧急措施停釜,排汽降压,并及时报告有关部门:
(一)釜内工作压力、温度超过许用值,采用各种措施仍不能使之下降。
(二)釜盖、釜体、蒸汽管道发生裂纹、鼓包、变形、泄漏等缺陷危及安全。
(三)安全附件失效,釜盖关闭不正,紧固件损坏难以保证安全运行。
(四)发生其它意外事故,且直接威胁到安全运行。
第二十七条 蒸压釜运行中冷凝水排放必须流畅,釜内上部温度与下部温度之差不得大于40度。当发生冷凝水排放受阻引起蒸压釜严重上拱变形时,应采取紧急措施排放冷凝水,仍无效时应停釜。
第二十八条 蒸压釜使用单位的负责人不准强迫操作人员违章作业,操作人员有权拒绝危及安全的违章指挥。
第二十九条 蒸压釜使用单位的安全技术管理工作包括:
(一)贯彻执行国家正式颁发的有关压力容器安全监察规程和本规程。
(二)参加蒸压釜安装的验收及试车工作。
(三)对蒸压釜的运行、维修和安全附件进行校验。
(四)根据定期检验周期、组织编制年检计划并负责组织贯彻执行。
(五)负责组织制定蒸压釜的维修检验规程和检验、修理、改造及报废等技术工作。
(六)负责蒸压釜的登记、建档及技术资料管理和统计上报工作。
(七)参加蒸压釜事故的调查分析,并按照规定上报。
(八)每半年向上级主管部门和当地劳动部门报送年定期检验计划和执行情况以及蒸压釜存在的缺陷等。
(九)负责组织检验人员、维修人员、操作人员进行安全技术培训和技术考核。
第三十条 使用蒸压釜的单位,必须按照《压力容器安全技术监察规程》的有关规定,对在用蒸压釜进行登记,并建立《蒸压釜技术档案》,其内容应包括:
(一)蒸压釜登记表和压力容器登记卡片以及有关技术文件和资料。
(二)检验检测修理记录以及有关检验的技术文件和资料。
(三)制造厂提供的产品合格证、质量证明书、蒸压釜的竣工图、主要受压元件强度计算书以及安装使用说明书等技术资料。
(四)运行记录。
(五)事故的记录资料和处理意见。

第四章 检验修理
第三十一条 使用中的蒸压釜必须根据《压力容器安全监察规程》的规定,进行内外部检查、内外部检验和水压试验。内外部检查每年一次,内外部检验每三年一次,水压试验最长不超过九年进行一次。各类检查、检验的主要内容规定为:
(一)内外部检查的主要内容:
1.蒸压釜的釜体、釜盖及所有焊缝有无裂纹、变形、泄漏等异常现象;
2.釜体和釜盖内表面的腐蚀状况;
3.安全附件能否正常工作;
4.冷凝水排放装置是否正常;
5.釜盖悬挂装置、手摇减速器是否动作灵活;
6.滚动支座是否灵活,基础有无下沉;
7.所有紧固件有无松动等。
(二)内外部检验的主要内容:
1.内外部检查的全部内容;
2.蒸压釜内外部表面,开孔等管处腐蚀状况;
3.所有焊缝,特别是釜体与齿连接和釜盖与齿连接的环向焊缝等应力集中有无裂纹;
4.检验发现釜体、釜盖有腐蚀时,应对壁厚进行多处测量,最小壁厚如小于允许的最小壁厚时,应重新进行强度校核并提出是否能继续使用及允许的最高工作压力。
5.它全附件校验;
6.釜盖开闭的安全联锁装置是否安全可靠。
第三十二条 承担在用蒸压釜检验工作的单位和检验人员,应由省级锅炉压力容器安全监察机构批准,并持有《压力容器检验许可证》。
第三十三条 属于下列情况的蒸压釜,定期内外部检验周期应缩短:
(一)腐蚀情况严重,均匀腐蚀速率超过设计给定的腐蚀速率的二分之一和使用中发现有严重缺陷的蒸压釜每年至少进行一次内外部检验。
(二)使用期达十五年的蒸压釜,每两年进行一次内外部检验。使用期达二十年的蒸压釜每年至少进行一次内外部检验。
(三)受压元件所用材料焊接性能较差,制造时产生微裂纹及经过多次返修的蒸压釜至少每年进行一次内外部检验。
第三十四条 属于下列情况之一的蒸压釜在投入使用前应作内外检验:
(一)停止使用两年以上,重新恢复使用的。
(二)由外单位折卸调入或移位后重新安装使用的。
(三)改变或修理蒸压釜主体结构而影响强度的。
(四)事故后重新修复使用的。
第三十五条 蒸压釜的釜体和釜盖等受压元件不得有裂纹存在,经内外部检验发现有裂纹必须采取措施消除。腐蚀层深度超过设计规定的腐蚀裕度应采取降压使用或更换釜节,严重者应报废。
第三十六条 蒸压釜的任何检验和修理工作都必须在无压力的情况进行。蒸压釜检验、修理人员在进入釜内工作前,必须做到:
(一)切断汽源,安全地固定好打开的釜盖,并挂有“正在检验”的标牌。
(二)将釜内认真清理干净。
(三)入釜内检验时,禁止使用明火照明,应使用安全电压的照明灯。检验仪器和修理工具的电源电压超过36伏时,必须采用绝缘良好的软线,并有可靠的接地线。
第三十七条 蒸压釜的重大修理或改造(焊补、更换釜节、改变结构等)应由取得修理资格的单位承担。大修理和改造应制订具体的施工方案和工艺要求,在征得使用单位和检验单位的同意后报上级主管部门备案。大修理和改造在当地劳动部门监督下实施。大修理或改造完毕后,由使用单位验收。
第三十八条 蒸压釜受压力元件的修理,必须达到原设计的技术要求,并根据修复的质量和强度核算结果重新确定使用压力。
第三十九条 采用焊接方法对蒸压釜进行修理和技术改造,应遵守以下规定:
(一)先进行焊接工艺评定,并据此制定工艺指导书,才能时行焊接工作。
(二)缺陷清除部位一般均应进行表面探伤检查,确认缺缺已完全消除。完成焊接工作后,应做探伤检查,确认没有缺陷存在。
(三)修补部位必须磨平。缺陷清除后的修补长度一般不应小于100毫米。
第四十条 蒸压釜腐蚀区域在直径180毫米范围以内,均匀腐蚀度不超过设计规规定的腐蚀裕度时,可将腐蚀区打磨平,用表面探伤方法检查处理,如果均匀腐蚀深度超过设计规定的腐蚀裕度,已不能满足最大工作压力时应降压使用或更换釜节。
第四十一条 长蒸压釜的重大修理和改造,应设计图纸、材料质量证明、施工质量检验记录技术资料,修理和改造完工后,应将资料存入蒸压釜技术档案保存。

第五章 安全附件
第四十二条 蒸压釜的安全附件应加强维护与定期校验。安全附件的校验工作,每年至少进行一次,并经常保持灵敏、可靠。
第四十三条 蒸压釜的安全附件必须有制造质量合格证,并在应安装使用前进行第一次校验。
第四十四条 蒸压釜必须装有温度和压力的自动记录仪表,记录运行时的情况,并定期将记录归案保存。
第四十五条 使用蒸压釜的单位,必须制订蒸压釜安全附件的定期检查、校验、修理等技术管理制度。
第四十六条 安全阀的开启压力不得超过蒸压釜的设计压力。
第四十七条 安全阀与釜体管座应直接连通,中间不充许装有任何阀门。
第四十八条 蒸压釜最高工作压力低于锅炉压力时,在通向蒸压釜进口的管线上应装置减压阀。
第四十九条 压力表的装置、校验和维护符合应国家计量部门的规定。压力表装用前应进行校验,并在刻度盘上划红线指示最高工作压力,压力表安装后每年至少校验一次,校验后应封印。
第五十条 压力表有下列情况之一时,应停止使用:
(一)指针离零位的数值超过压力表规定允许误差;
(二)表面玻璃破碎或表盘刻度模糊不清;
(三)封印损坏或超过校验有效期限。
第五十一条 应加强液面计的维护管理,经常保持完好。应对液面计实行定期检修制度,超过检验期限、损坏、不起作用时应停止使用予以更换。
第五十二条 釜盖的开启关闭安全联锁装置应定期检查,确保灵活可靠,对已损坏和不能保证安全的装置应及时检修和更换,否则停止使用。
第五十三条 蒸压釜的阻汽排水装置,使用必须有效可靠,应经常清理釜内料渣和检查清理排水装置,防止堵塞,确保排水通畅。

第六章 附则
第五十四条 蒸压釜所有单位发生重大或爆炸事故,必须按照国家颁布的《锅炉压力容器事故报告办法》进行报告和处理。
第五十五条 本规程的修改和解释权属于国家建筑材料工业局。
第五十六条 本规程自一九九0年一月一日起执行。国家建材局一九八三年三月二十五日发布的《硅酸盐建筑制品蒸压釜安全生产规程(试行)》同时废止。


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关于工资总额同经济效益挂钩企业缴纳国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金的具体规定

财政部


关于工资总额同经济效益挂钩企业缴纳国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金的具体规定

1989年5月18日,财政部

1989年3月6日国务院批转劳动部、财政部、国家计委《关于进一步改进和完善企业工资总额同经济效益挂钩意见的通知》对企业实行工资总额同经济效益挂钩作了进一步改进和完善。根据国务院的通知,就有关缴纳国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金问题具体规定如下:
一、1988年10月1日以前经国务院或劳动部、财政部批准实行“总挂总提”奖金进成本的挂钩企业,其由成本开支的奖金部分免征国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金。
二、1988年10月1日以前未经国务院或劳动部、财政部批准,但已实行“总挂总提”奖金进成本的挂钩企业,其由成本开支的奖金,应从挂钩之日起缴纳国家能源交通重点建设基金,从1989年1月1日起缴纳国家预算调节基金,未缴纳的应予补缴。计征国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金的奖金包括工资总额基数中的奖金和新增效益工资中的奖金(新增效益工资中的奖金根据挂钩第一年工资总额基数中的成本工资和奖金的比例确定)。
三、1988年10月1日以后实行挂钩的企业,其在留利中开支的奖金和新增效益工资,均应先按企业的留利总额缴纳国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金后再开支。
四、实行挂钩企业的折旧基金和其他预算外资金仍按现行规定缴纳国家能源交通重点建设基金和国家预算调节基金。
五、请各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅(局)、国务院各部门于1989年6月底以前,将本地区、本部门经国务院或劳动部、财政部批准实行“总挂总提”奖金进成本的挂钩企业名单报送国家税务局地方税管理司和财政部综合计划司。


岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知

湖南省岳阳市人民政府办公室


岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业管理办法的通知(岳政办发[2012]27号)




各县、市、区人民政府,岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区,市直各单位,中央、省属驻岳各单位:

  《岳阳市物业管理办法》已经2012年9月24日市人民政府第74次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真遵照执行。




  二○一二年十月二十九日



  岳阳市物业管理办法


  第一章 总 则

  第一条 为规范物业管理,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令〔2007〕第504号)等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内的物业服务、管理及其相关活动,均适用本办法。

  第三条 物业管理应当实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。提倡业主通过市场竞争机制选择物业服务企业。

  第四条 市房地产管理局是本市物业服务行政主管部门,负责全市物业服务活动的监管。岳阳市物业管理办公室(以下简称市物业办)承担全市物业服务活动的具体监管工作。

  各县、市、区房地产行政主管部门,承担本辖区内物业服务活动的监管工作。

  街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)要将物业服务纳入社区管理的工作范畴,负责物业管理小区的治安稳定、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理;对辖区内物业小区业主(业主代表)大会、业主委员会的成立及活动进行指导、组织和监督;协调处理物业服务与社区管理、社区服务的关系和物业服务纠纷。

  各级住建、规划、公安、城管、人社、工商、质监、税务、物价、消防、环保、环卫、园林绿化、供水、供电、供气等相关部门应按照各自职责,做好与物业管理活动有关的工作。

  第五条 物业服务行业组织应当充分发挥服务、沟通作用,完善物业服务行业自律制度,协助主管部门做好物业服务企业及其从业人员信用信息工作。鼓励物业服务企业加入物业服务行业组织。

  第二章 物业管理区域与前期物业管理

  第一节 物业管理区域

  第六条 划分物业管理区域,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素,遵循方便生活和工作,有利于社区建设和管理,降低管理成本,提高服务水平的原则划定。

  第七条 对物业管理区域划定有争议、业主共同决定对物业管理区域进行分立或合并的,由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)会同当地房地产行政主管部门等相关单位进行审查,确需调整的,予以确认并公告。

  第八条 建立物业管理区域备案制度。

  新建物业出售前,由建设单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案,物业管理区域应在商品房买卖合同中载明。

  已经实施物业管理的,由物业服务企业向物业所在地的房地产行政主管部门备案。

  单位聘请人员进行物业服务的,由单位向物业所在地的房地产行政主管部门备案。

  第二节 配套建筑及设施设备

  第九条 新建小区,建设单位应当配建物业管理用房、业主委员会办公用房以及其他公共用房,并在房屋买卖合同中明确物业管理用房的具体位置。物业管理用房的配置应当符合下列规定:

  (一)物业管理用房由建设单位无偿提供,其面积不计入分摊公用建筑面积,其所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用,不得买卖和抵押。

  (二)物业管理用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置,最少不低于100平方米;分期开发建设的,建设单位按不少于先期开发建设的物业建筑面积5‰的比例配置。

  (三)物业管理用房应当为地面以上、计算产权面积、编有房号、经普通装修、具备水、电、采光、通风等正常使用功能可直接使用的房屋;物业管理区域内配置了通迅、有线电视、网络宽带等设施的,应预留可正常使用的端口;没有配置电梯的,物业管理用房所在楼层不得高于第4层。

  第十条 建设单位在交付物业前,应当对物业管理用房、共用部位、共用设施设备及相关场地配置单独立户的水电气等计量器具。

  物业管理区域内二次供水、电梯、公共照明、园林景观等生活性用水、用电、用气,供水、供电、供气等单位应当按照价格主管部门规定的标准收费。

  第十一条 物业管理区域内规划作为停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主,不得出售、赠予给业主以外的单位和个人。在满足业主需要后,建设单位可将车位、车库出租给业主以外的单位和个人,其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当报送物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。

  利用业主共有的道路或者其他场地作为停放汽车的车位,属于全体业主共有,开发建设单位不得出售、附赠或者出租。

  第十二条 城乡规划、住建管理部门在进行住宅建设工程规划审批和设计审查时,应当就小区物业管理用房等配套建筑及公共设施设备的配置征求同级房地产行政主管部门的意见。

  第三节 前期物业管理与物业交接

  第十三条 分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当由同一物业服务企业提供物业服务。

  建设单位承担前期物业服务责任。

  第十四条 建设单位应当在房屋预(销)售前通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  有下列情形之一,经物业所在地县级以上房地产行政主管部门批准可以采取协议方式选聘物业服务企业:

  (一)投标人少于3人。

  (二)多层物业总建筑面积少于3万平方米,或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米,或者多层、高层混合物业总建筑面积少于2万平方米。

  第十五条 招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业所在地房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。

  县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的监督管理。

  第十六条 建设单位在预(销)售物业时,应公示前期物业管理服务合同和业主临时管理规约。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当附有前期物业服务合同,并明确物业管理区域内属于全体业主共有的配套建筑、物业管理用房位置及公共设施设备。

  前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;应当包含物业承接查验内容;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。本办法生效前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用的,由建设单位承担。

  第十七条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、业主临时管理规约等资料报房地产行政主管部门备案。

  第十八条 新建小区实行物业管理专项验收。建设单位应当严格按照规划设计要求和宣传推荐承诺建设配套设施,应向物业所在地县级以上房地产行政主管部门申请物业管理专项验收,小区经验收合格后方可交付使用。

  第十九条 新建小区具备以下条件后,可申请物业管理专项验收:

  (一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案。

  (二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热达到向终端用户计量和收费的条件。

  (三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。

  (四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求。

  (五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书。

  (六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

  (七)法律、法规规定的其他条件。

  第二十条 建设单位在物业管理专项验收合格后且在小区交付使用15日前应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、公共设施设备的承接查验工作。

  第二十一条 分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

  物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

  第二十二条 物业服务企业应当自物业承接查验后30日内,持下列文件向物业所在地的房地产行政主管部门办理备案手续:

  (一)前期物业服务合同。

  (二)业主临时管理规约。

  (三)物业承接查验协议。

  (四)建设单位移交资料清单。

  (五)查验记录。

  (六)交接记录。

  (七)其他承接查验有关文件。

  建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

  第三章 业主、业主大会及业主委员会

  第一节 业 主

  第二十三条 依法取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

  业主按照法律法规、管理规约和物业服务合同的约定,有参加物业管理活动的权利,并有合理使用物业、维护公共利益的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。

  第二十四条 根据业主(业主代表)大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定,业主可以以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理具体事项。

  第二节 业主(业主代表)大会

  第二十五条 一个物业管理区域成立一个业主大会,由物业管理区域内全体业主组成。业主人数在1000人(含1000人)以上的,可以按比例推选业主代表,组成业主代表大会。

  第二十六条 物业管理区域内已交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积的50%或者首次交付使用的物业已满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积40%以上的,建设单位应当及时书面报告物业所在地的房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府),并报送筹备首次业主(业主代表)大会会议所需资料。

  占业主总人数20%以上的业主可以联名向房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)提出设立业主(业主代表)大会的书面申请。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到书面申请之日起60日内组织业主成立首次业主(业主代表)大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主(业主代表)大会会议。

  第二十七条 筹备组由业主代表和街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位代表组成,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  筹备组应当自成立之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。

  第二十八条 筹备组应当自成立之日起90日内按相关规定组织召开首次业主(业主代表)大会会议。自业主(业主代表)大会依法成立之日起,筹备组自行解散。

  召开首次业主(业主代表)大会会议所需的宣传、文印资料等经费由建设单位承担。

  第二十九条 业主(业主代表)大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和县级以上房地产行政主管部门备案:

  (一)筹备组出具的由组长签字的业主(业主代表)大会成立情况的报告。

  (二)业主(业主代表)大会决议。

  (三)管理规约、业主(业主代表)大会议事规则。

  (四)业主(业主代表)大会选举业主委员会情况和业主委员会委员名单。

  材料齐全的,应当当场予以备案,同时街道办事处(乡镇人民政府)应将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居委会(村委会)。

  第三十条 第二十九条第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当在30日内办理备案手续。

  第三十一条 业主(业主代表)大会职责:

  (一)制定、修改业主(业主代表)大会议事规则和管理规约。

  (二)选举业主委员会或更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作。

  (三)选聘、解聘物业服务企业,授权业主委员会与物业服务企业签订、变更或解除物业管理服务合同。

  (四)制定、修改、审议物业管理区域内公共设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

  (五)审定物业专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施。

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施。

  (七)涉及业主共有和共同管理权力的其他重大事项。

  第三十二条 业主(业主代表)大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主(业主代表)大会临时会议:

  (一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。

  (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。

  (三)业主(业主代表)大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

  业主委员会不依法或者不依约履行组织召开业主(业主代表)大会会议职责的,县、市、区房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期仍不组织召开的,街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县、市、区房地产行政主管部门在30日内组织业主召开业主(业主代表)大会会议。

  第三十三条 业主(业主代表)大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的方式进行。采用书面征求意见的方式时,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

  业主委托代理人参加业主大会会议应当出具书面委托书,明确委托权限、期限和内容。

  业主(业主代表)大会会议决定本办法第三十一条第(五)项和第(六)项规定的事项的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本办法第三十一条规定的其他事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

  第三节 业主委员会

  第三十四条 业主委员会是业主(业主代表)大会的执行机构,执行业主(业主代表)大会决定的事项,由业主(业主代表)大会选举产生,向业主(业主代表)大会负责并报告工作,受业主、业主(业主代表)大会监督,业主委员会实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任。业主委员会委员具有同等表决权。

  业主委员会委员一般由5人至11人单数组成。分期开发的物业达到首次业主(业主代表)大会会议召开条件时,一般选举5名业主作为业主委员会成员,以后各期交付使用时,按照业主(业主代表)大会议事规则的规定增选成员。

  第三十五条 业主委员会委员从全体业主中选举产生。无正当稳定收入、不执行业主(业主代表)大会决议、违反管理规约不履行业主义务以及不按物业服务合同缴纳物业服务费用的,不具备业主委员会委员资格。

  选举业主委员会委员时,可以按照委员人数的40%配备候补委员。业主委员会委员缺员时,由候补委员递补。候补委员全部递补为委员后仍有缺员的,应当召开业主(业主代表)大会会议补选。

  有下列情形之一的,业主委员会委员资格终止:

  (一)任职期限届满或者书面提出辞职的。

  (二)房屋权属变更,不再为该物业管理区域内业主的。

  (三)完全丧失民事行为能力或无法正常履行职责的。

  (四)业主(业主代表)大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会委员应当在资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的印章、相关财物和档案资料。拒不移交的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

  第三十六条 业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。业主委员会的决定,应当经全体委员半数以上签字同意。

  业主委员会应当将业主(业主代表)大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

  第三十七条 业主委员会任期届满30日前,应当召开业主(业主代表)大会会议进行换届选举。

  业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,县、市、区房地产行政主管部门应当责令其在30日内改正;逾期不改正的,街道办事处(乡镇人民政府)应当会同县、市、区房地产行政主管部门、社区居委员(村委会)在30日内组织召开业主(业主代表)大会会议进行换届选举。

  新一届业主委员会成立后10日内,前业主委员会委员应当在街道办事处(乡镇人民政府)监督下完成交接工作。

  第三十八条 业主(业主代表)大会和业主委员会工作经费由全体业主承担,不得在物业服务费中列支,经费筹集、管理和使用的具体办法,由业主(业主代表)大会议事规则规定。业主(业主代表)大会和业主委员会工作经费的使用情况应该定期在物业管理区域内公告,接受业主的监督和咨询。

  第三十九条 物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会(村委会)和县、市、区房地产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业以及公安派出所、相关行政部门各方代表组成。主要协调业主委员会不依法履行职责和换届过程中出现的问题;相邻小区之间和与专业运营单位之间出现的问题;物业服务合同履行、变更交接物业服务企业等物业管理纠纷。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集,所作出的决定相关各方应共同遵守。

  第四章 物业服务

  第四十条 物业服务企业应当按照国家规定在资质等级许可范围内承接物业服务业务。未取得物业服务资质证书的,不得从事物业服务业务。

  从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。

  第四十一条 市房地产行政主管部门应当建立物业行业信用信息系统,对物业服务企业、注册物业管理师、项目经理人等物业从业人员实行动态监督管理。

  物业服务企业应当向市物业办定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

  第四十二条 建立物业服务项目经理人制度。

  物业服务项目主要负责人为项目经理人。

  第四十三条 物业服务合同由业主委员会与业主(业主代表)大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主(业主代表)大会会议表决通过,但业主(业主代表)大会已授权业主委员会决定的除外:

  (一)物业服务事项。

  (二)物业服务质量及服务费用。

  (三)物业管理区域内公共秩序维护事项。

  (四)合同期限。

  (五)违约责任。

  物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

  第四十四条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业所在地县级以上房地产行政主管部门备案,并将备案材料抄送物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

  第四十五条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

  住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费,实行政府指导价。

  政府指导价由物价主管部门会同房地产行政主管部门确定,并定期调整和公布。

  物业服务企业可以根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务项目,服务费用由双方按市场价格约定。

  第四十六条 物业服务企业在实施收费前,应当按照价格主管部门规定,在其服务区域内的显著位置或收费地点,采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

  房地产行政主管部门和价格主管部门要加强对物业服务企业服务标准的监督。对服务标准与收费标准不相符的,应责令整改;对整改不到位的,应降低其收费标准。

  第四十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位应当向终端用户收取相关费用(终端用户指接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等服务的最终分户业主或使用人)。

  物业服务企业受相关单位委托代收前款费用的,应与委托人协商代收佣金,不得向业主收取手续费等额外费用,并应当向业主出具专业运营单位的发票。

  第四十八条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  业主转让物业时,产权转移之前的物业服务费用,由物业出让人承担;产权转移之后的物业服务费用,由物业受让人承担。物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况,并督促原业主结清相关物业服务费用。

  业主、物业使用人未按照物业管理服务合同交纳物业服务费的,物业服务企业可按物业服务合同的约定加收违约金,但违约金最高额不超过欠费金额。

  业主委员会应当督促不交纳物业服务费的业主限期交纳物业服务费。

  第四十九条 物业已满足交付使用条件但尚未出售、出租,或者因建设单位原因未按时交付业主的,物业服务费由建设单位全额承担。

  物业交付后的物业服务费用由业主承担。

  物业交付是指业主收到物业交付书面通知并办理完验房交接手续。业主收到物业交付通知书后 30日内无正当理由不办理验房交接手续的,视为交付。

  第五十条 物业服务合同期限届满90日前,业主委员会应当组织召开业主(业主代表)大会,决定续聘或新聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;

  业主(业主代表)大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满30日前与物业服务企业续签物业服务合同;业主(业主代表)大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域,并在业主委员会的监督下与新选聘的物业服务企业办理好交接手续。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满90日前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满90日前在物业管理区域内公示,并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

  第五十一条 物业服务合同期限届满,业主(业主代表)大会没有作出新聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前90日告知对方。

  第五章 物业使用与维护

  第一节 物业使用

  第五十二条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守法律法规和管理规约,物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房。

  (二)擅自改变房屋使用性质,占用、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备或者擅自移动房屋共用设施设备。

  (三)违章搭建建筑物、构筑物。

  (四)随意倾倒垃圾、杂物。

  (五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者制造超过规定标准的噪声。

  (六)占用消防通道。

  (七)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活。

  (八)有关法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  违反前款规定的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会及有利害关系的业主应当及时报告房地产、规划、城管、环保、消防、公安等有关管理部门。有关管理部门在接到报告后,应当依法予以制止或者处理。

  第五十三条 物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得擅自改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守有关法律、法规、规章以及管理规约的规定,并经业主(业主代表)大会及有利害关系的业主同意,依法办理相关手续。

  第五十四条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者公共场地。供水、供电、供气等运营单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路或公共场地的,应首先通知业主委员会和物业服务企业,征得同意并办理相关手续后方可施工;因发生水、电、气事故,确需紧急抢修的,供水、供电、供气等运营单位可先行抢修,完工后应及时恢复原状,造成损失的应予赔偿。

  第五十五条 在不影响通行、消防和安全的前提下,确需经常占用道路或者公共场地停放机动车辆的,应当征得业主(业主代表)大会的同意,并按规定交纳场地占用费。对车辆停放有保管要求的,由车主或者车辆使用人与物业服务企业另行签订特约保管合同。



  第二节 物业维护

  第五十六条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定及合同约定,承担物业的保修责任。

  建设单位可以将物业保修的有关事宜以书面形式委托物业服务企业承担。

  物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修由其自行负责,相邻业主应当提供便利。业主对其专有部分进行管理、养护、维修时,应当尽量避免对相邻和共用物业造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。

  第五十七条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护,由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的市政公共道路的清扫保洁,由环卫部门负责;物业服务企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运,由环卫部门负责;供水、供电、供气、供热等专业运营单位应当承担分户计量表和分户计量表前(包括变电、二次供水、换热、燃气调压)等设施设备及相关管线和计量装置的维修养护责任。

  第五十八条 物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督按有关规定执行。

  第六章 法律责任

  第五十九条 违反本办法规定的,依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)等有关法律、法规处理。

  第七章 附 则

  第六十条 业主自行管理物业的,参照本办法的有关规定执行。

  第六十一条 本办法自发布之日起施行。


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